未办理登记的房产抵押协议的效力

[基本案情] 

2013年8月，刘某向曹某借款18万元，借款期限为2年。双方在借款合同中约定，刘某以自有的一套120平米的房屋作为借款抵押，并将房屋所有权证书及土地使用权证书交给出借人曹某。同时双方约定，如果刘某不能按期还款，该抵押房屋的产权归曹某所有，双方商定房屋总价款为40万元，超过借款部分的房款由出借人返还给借款人，刘某有义务协助曹某办理房屋过户手续。还款期届满后，刘某没有偿还到期债务，曹某遂向法院起诉，要求刘某偿还借款并承担抵押担保责任。